依美國綠建築協會的數據顯示，在台灣252個(1) LEED (能源與環境設計先導) 認證申請專案中，屬於「新建築」或「室內空間」的認證專案佔了84%。因此，很多人對於綠建築的概念，停留在僅適用於採用最新綠色技術和建材的「新建案」。
然而，包括LEED在內的許多綠建築評鑑系統，皆設有「既有建築」的認證類型。由於「既有建築」沒有建築物的設計和建造可做為評分，所以著重在建築營運與維護管理(“O + M”)的年度績效評鑑。不同的是，「新建築」的LEED認證一旦取得是永久有效，但LEED O+M認證的「既有建築」則必須持續不斷地維持各項營運績效，且每隔幾年需再次認證，以保持其LEED認證地位。
台灣服務業的營運有賴於商用不動產，其總耗電量及相關之溫室氣體排放量在2021年佔全台的16.1%(2)。這些服務業大部分的工作都在既有大樓內進行，因此，為減緩即將到來的氣候危機衝擊，台灣老舊建築的綠色升級，將扮演關鍵角色。
2022年3月，已營運32年的宏國大樓取得了美國綠建築協會LEED v4.1 O+M既有建築的白金級認證，並且獲得了85的高分，這是截至目前使用LEED v4.1最新版本認證的台灣建築中，最高分的認證；達成這項成就並不容易，宏國團隊耗時三年投入大量人力及資金將大樓機電系統與營運程序重整轉型。獲得此認證對宏國建設來說是一個重大成就，更是宏國大樓的里程碑。而今，回顧過去這一年，我們在大樓的營運與維護績效上，有了更多的啟發。
三大環境性能指標
為了取得LEED認證，我們需提交大樓至少12個月的能耗、用水和廢棄物數量的數據資料。我們以2020年作為基準年開始追蹤，並將2021年的成效數據用於申請認證。同時亦持續監控和分析這些性能數據，並努力試著不斷提高成效。
在準備申請LEED認證的過程中，我們投入資金升級建築物的重大系統與設備，讓我們大幅地節省了資源的消耗，對舒緩台灣電力和供水的壓力也有幫助。
去年，我們的能耗比2021年減少了10.25%，而2021年又比2020年少了10.65%；過去兩年我們減少了超過5,800公噸的碳排放量。同樣地，我們2022年的用水量比2021年減少了5.8%，而2021年又比2020年減少了13.48%。兩年來，共節省了5,829公噸的水(相當於2.33個奧運游泳池！)。
然而大樓在廢棄物數量的統計數據，並不如能耗與用水般地成功，去年的廢棄物數量比2021年多了9%。經密切地監測與分析廢棄物數據後，我們窺見了它微妙之處，而這個祕密我們將在下個月的文章為大家揭露。往好處看這些數據，至少2022年的廢棄物總量比2020年少了3.9%，且廢棄物回收率比2021年上升了8.2%。
一切取決於人
宏國大樓提供優質的工作環境給國內和國際的企業和組織，大樓的水電能耗主要用於提供給租戶的辦公空間，而廢棄物的產生則來自於租戶們的日常營運。更確切的說，過去一年我們從中學到的重要經驗之一，那就是儘管物業管理團隊能努力提升大樓的營運效率，但達到持續降低建築資源消耗的關鍵，取決於租戶們的理解和合作。.
分享一個很好的案例-我們透過與租戶的合作，按重新規劃的廢棄物回收位置進行分類丟棄，成功達到回收分類的目標，並且透過勤奮地整理、分類各種回收廢棄物，在每月的運棄統計資料上清楚展現，廢棄物回收率較2021年提升了8.2%。但整體廢棄物總量增加的現實，顯示了租戶與我們在廢棄物成效表現上，尚有進步與共同改善的空間。
另一個好的例子是-租戶足以影響宏國大樓取得綠建築中室內空氣品質認證等級的結果。每年大樓需至少一次於一般上班日時，在各層租賃空間進行二氧化碳(CO2)和總揮發性有機化合物(TVOCs)的空氣含量檢測。這就仰賴租戶們的積極配合，讓團隊可以在上班時進入他們的辦公空間進行空氣品質量測。
透過自然呼吸，空氣中的二氧化碳CO2濃度會隨著人數的增加而上升時，可以經由我們的外氣系統提供的新鮮空氣，將CO2濃度控制在健康的水平。但空氣中的總揮發性有機化合物(TVOCs)濃度則來自於租戶所使用的空間範圍，這些總揮發性有機化合物的來源包括新購的辦公家具和地毯釋放出的潛在有害氣體，這些辦公室物品可能未採用現代綠色建材與製程，同時也包括其他常見的來源，例如香水、花和室內植物，甚至包含人們在大樓內的飲食。
我們大樓的整體CO2濃度，始終維持在令人安心的低水平，並達到LEED最高分數，但我們也注意到TVOC濃度的波動，並正努力了解造成的原因，以尋求對應之道。
有效地營運管理一棟LEED O+M認證的綠建築大樓，比起管理一般普通辦公大樓有很大的不同，它需要與租戶建立更密切的互動，來尋求雙方對問題的理解進而合作。我們每年也確實執行了LEED要求的租戶調查，透過這個途徑來了解租戶們通勤上班的交通工具，以及對室內環境品質的滿意度。儘管如此，這依舊不足以吸引租戶們參與他們能影響的其他綠建築的面向。未來一年，我們將尋求更好的方式傳達綠建築的好處與優勢給我們的租戶。
幕後花絮
我們都知道，宏國大樓取得LEED白金級認證的成績，有賴於與租戶間的通力合作而促成，但其實大部份的工作是在幕後，在物管團隊的營運管理和綠建築系統設備的維護工作中。
其中一些例行工作僅須做微幅的調整，例如採購大樓作業所需的清潔用品時，只挑選具台灣環保署綠色標章的產品；而另一些例行工作則是需徹底改變，採用更好的方式進行作業，大樓的病蟲害防治作業就是一個最好的例子。
當然，也有新增的工作，增加了管理的成本和團隊的工作量。LEED要求實施多項綠建築管理政策，同時需每月追蹤紀錄以確保符合規範。我們的景觀維護費用因為綠化面積增加而提高，此外，還有投入新增的設備維護費用，例如雨水回收槽的定期清洗、白屋頂的日常清潔和高反射率面漆的維護，以緩和熱島效應對周遭環境的影響。
這一切是否值得？
把一棟建築推向LEED白金級的認證所需付出的努力，及後續保持認證等級的工作量相當大；儘管如此，宏國大樓的團隊仍然毫不猶豫，勇往直前。
宏國大樓物業管理部周孟蓁副總經理提到，自從大樓實施綜合病蟲害防治管理計劃後，大樓內外不再定期噴灑殺蟲劑，她的呼吸道系統有明顯改善。整個大樓管理團隊對於他們達到宏國大樓綠化的目標，感到非常自豪，對於持續面對前所未有的挑戰有著深刻的使命感。
本週聯合國秘書長安東尼奧·古特雷斯 (António Guterres) 發布了《政府間氣候變化專門委員會第六次綜合報告》（IPCC）(3)，他說：「人類正站在脆弱的冰面上，而冰正在迅速融化。」 因應氣候危機已不再是對未來世代的道德義務，它的影響範圍正擴及全球，我們都必須盡一切能力，緩解這個生存威脅。
加速綠化「既有建築」是至關重要的，建築對環境的影響主要來自於既有建築。如此一來可以為居住者創造更好的社區與健康的空間。藉由公正第三方的建築性能審核，是達成此目標最有效的方式。透過宏國大樓的成功案例，相信只要有決心，台灣的任何建築都可以成為綠建築。
在此我們將持續分享我們的故事，希望能幫助大家了解綠建築的議題，也鼓勵大家一同加入我們的旅程，藉由我們的學習經驗中獲益。
(1) 統計資料源自美國綠建築協會網站 https://www.usgbc.org/projects，截止至2023/03/23
(3) 政府間氣候變化專門委員會網站 https://www.ipcc.ch/assessment-report/ar6/
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